兔博士 12.11.24

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使用体验

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兔博士独家大数据根据本套房源，挂牌行情，同小区同户型甚至同楼栋用算法得到的成交模拟价，用来给大家做买卖参考。同小区同户型到底几套在卖?挂牌情况价格变动一目了然。

包括把每个房源和同小区同户型的其他房源做对比，针对买房者最关心的单价、面积、总价和热门程度4个维度做了排名。

还贴心地做了和平均值的差值对比，当面对众多房源挑花眼的时候，值不值得买你就一目了然啦。

兔博士怎么选到好小区

第一条:在选中的商圈/板块内，先挑最贵的小区。

这条绝对争议不小，有违咱们“勤俭持家”的光荣传统。不过背后的道理很简单:

1) 同样区位，贵的一定是好的。

存在即合理，尤其是2手房市场，如果价格明显比同商圈/板块的小区贵，那一定就有过人之处。不是学区特别好，买了就铁定进某个超牛学校;就是小区的物业管理到位，没有小偷小摸，乱七八糟的人随便出入;也可能是小区的业主都舍不得抛盘;再有可能就是建成时间短，房型特别好，景观也很棒。。。总之，二手小区其实是完全市场化的行为，因此，贵一定有贵的道理。

2)房地产本质是资产，越贵的资产升值越快。

这条是从经济学的接盘角度出发的，你会发现其实世上绝大多数的商品是按照喜欢它的用户的购买力定价的(说自己是成本定价的，要么是骗子要么就是傻子)。

而一个显而易见的经济学现象就是:一群相对有钱的用户更容易接受价格的成长(道理也很简单，他们的财富成长速度超过房价，所以他们喜欢的房屋资产也会加速升值)。也因此，每到房价上涨的阶段，豪宅绝对是上涨中领涨的。

3)注意，以上说的“贵”是指单价。

看过太多单价其实不高，但是由于面积太大导致总价过高，卖的非常缓慢的新盘了。所以，咱们在挑选小区的时候，一定是挑单价最贵的，不是总价最贵的。

补充说一句:下次讲到怎么算好户型的时候也会提到的，人均可以感知到的舒服空间就是“人均70平米”，比这个再大的户型，基本上就大的很不得当了，而且如果房间里面放不满家具，那几乎100%会被嫌弃成没文化的土豪。

4) 所以，挑小区一定要先用宇宙无敌超级好用的查房价神器-兔博士app看下小区的价格。

第二条:挑小区，眼见为实的6个必看。

看点1:看小区沿街。没有底商的“优于”有底商的。

这个很有可能跟丈母娘吵架，“买菜不方便啊”。不过这点对于很多CEO盘还有有国外购房经验的VIP人群其实根本就是基本常识。不但是因为有底商导致整个小区没有绿化景观的沿街美好面，而且商业底商本身的卫生情况绝对对楼上住户是很大的隐患点。且不说火灾这小概率事件，由于底商下水道堵塞导致楼上住户下水道堵塞的情况，绝对时常发生。所以，很多买房行家不买沿街房子的根本原因，其实不在噪声，而在于由于沿街底商导致的日后额外维修成本。

购房tips:有底商的小区一定是同区域相对档次比较低的，尤其是底商是餐饮的是绝对不要购买的。高级的小区也有商业，但是是集中式的商业会所，或者是单独的一条商业街。

看点2:看小区出入口。2个出入口的“优于”3个出入口的。

这点区别其实就是未来物业管理费的大头。考验的就是一个小区物业的管理经验和水平。一个出入口基本=6个人(倒班)，而且多一个出入口，就增加了小区失窃等事情的发生可能性。要不是国家规定必须有2个出入口，好的小区根本就会只开一个人行口和1-2个汽车出入口。

看点3:看小区停车。完全不能进车的“优于”可以开车进小区的。

人车分流都写进咱们的建筑规划规范了。但是大家的理解其实不同，在小区里划一条路可以开车，这绝对不是“人车分流”;小区在地面有停车位的，将来一定就是邻里吵架、业主委员会争论不休的导火线。根据笔者的观察，以上海北京深圳为例，有的是小区里完全不能开车的好小区。比如，在几个核心城市都有楼盘的品牌开发商星河湾，就是做到了绝对的人车分流。人在地上，车在地下。

看点4:看小区配套。有游泳池的“优于”没有游泳池的。

游泳池作为一项运动，方便可达绝对是必要条件。尤其是披着浴袍就可以走着去泳池游泳，这绝对是感受小区物有所值的高光时刻呢。

对于有小朋友的家庭，这点就更加重要了，学游泳必须娃娃抓起啊。不管是南方还是北方，有泳池的普遍比没有泳池的房价高，贵的CEO盘往往还有室外和室内多个泳池;深圳香港新加坡的豪宅，由于天气原因，泳池是标配，所以比的就是泳池的长度和数量;而在上海/北京，户外温水泳池已经成了近几年出来的豪宅小区新标配。

看点5:看小区景观。有开阔草地或水景的“优于”只种树的;有高低起伏的“优于”一马平川的。

这点其实一般大家看房时不见得感受的到，主要说的是一个小区的整体造景投入。建一手房的时候对于景观营造越用心，到二手房的时候果然房价就会比景观普通的小区高很多。看房的时候，走进四季有花，满区飘香的小区绝对顶过中介的100句好话。而且本身景观用心的小区，物业和其他设施的投入也一定不会差呢。密集种树的小区，虽然小区的空气好了，但是小朋友在小区里玩耍家长就不是很放心。

看点6:再次来到小区外，看看小区周边有没有让你动心的商业配套或者城市景观。

虽然作为业内人士，应该对看房买房很理性，有很多规矩和方圆可以尊崇。但是偏偏笔者买房几乎都是被小区外的某个生活场景打动的。秋天，中央公园路旁慢慢的落叶;春天，清风徐徐的滨江慢跑大道。说到底，一个人住的地方，一定有让你心心念念想着回去的理由。

第三条:必须要看成交数据。

说完感性的，还是要来点非常理性和可操作的。这里有几条必看的数据公式:

1)成交量大，价格不是很高的小区=商圈板块的“基本盘”;

“基本盘”的意思是这是这个商圈/板块的平均值小区，更方面都处于中等水平，不容易犯错，也是一般最容易找到可买房源的小区。

2) 成交量大，价格成长很快的小区=商圈/板块的“追涨盘”;

“追涨盘”就是很多后来大家说赚到钱的小区。量价齐涨，绝对是要持续涨价的节奏呢。这些盘，往往就是交付5年左右的次新房。一个是因为刚刚被二手买家注意到，另一方面就是小区的景观、配套等都已成熟，大家很容易看得出小区的好品质差别来。

3)成交量低，但是价格很高的小区=商圈/板块的“标志盘”;

“标志盘”的成交小，很大一部分原因就是房东惜售，没有房源。所以，一有房源出来往往就会有多个买家喊价抢标，因此，成交价格往往飙的很高。这些盘，其实如果能买到的话，绝对是好资产。

4) 价格低，但是成交量也很低的小区=商圈/板块的“淘汰盘”;

这句故意换了语序，先说价格，再说成交量。因为很多经纪人往往说某某小区的房价很便宜，但是就是不告诉你成交量情况如何?价格和成交量如果都低的话，扣掉商圈本身的位置原因，剩下的就是小区本身的问题了，量价都低，绝对是降价的趋势呢，所以一定不要买到这样的小区。

那大家一定会问，成交量和成交价都在哪里能看到啊?

认真做条广告哈，宇宙无敌超级好用的兔博士app独家提供小区的完整成交记录，绝对可以帮你躲开“淘汰盘”。而且还有基于大数据的Ai成交量/成交价预测呢。

第四条:学会看小区相关的数据。

除了看成交数据，选择小区当然还要看其他内容，除了建成年限，小区总户数之外，尤其要关注的是生活配套和学区资源。

购房tips:“建成年限”还是很重要的，大家往往会忽略。首先是因为“建成年限”在我们国家里基本相当于工程水平，咱们正好赶上了国家高速建设成长期，越往后面建造的小区，当然用的建材硬件就越好;另外是跟购买获得贷款有关:国内的商业银行贷款有个“房龄+贷款年限<40的计算公式，所以越老的小区，能够贷款的年限就越短。

购房tips:“小区总户数”大家也要留意:绝对不是越大越好哦，反而在北京/上海/深圳等城市1000户以内的小区既能有空间做得出绿化，又不至于太大导致在小区里常常迷路没有归属感呢，而且2000户以上的小区因为流通量充足，所以往往是一个商圈里价格相对比较低的。

作为宇宙无敌超级好用的兔博士app，已经把这些重要的信息全都做在了小区详情页里，而且兔博士的小区详情页有国内最完整的小区信息，总共117个信息点，跟国外房产网站比起来，也算很丰富呢。